解局 | 貝殼業績里的調控、輿論之考

觀點地產網 最近在市場風雨中紛紛擾擾的貝殼找房,8月12日發布了上半年業績。

數據顯示,上半年,貝殼營業收入達449億元,同比增長64.6%,調整后凈利潤為31.40億元。

于期內,貝殼總交易額(GTV)達2.29萬億元,同比增長72.3%。上半年,貝殼找房存量房業務GTV為1.33萬億元,同比增長70.1%;新房業務GTV達8417億元,同比增長70.7%;貝殼新興及其他業務營收突破12億元,同比增長68.9%。

不過,貝殼找房的凈利潤卻在二季度中出現下滑。二季度,貝殼找房營收242億元;同比增長20%;凈利潤為11億元,同比下降60.7%;總交易額(GTV)達1.22萬億元,同比增長22.2%。

貝殼找房自身亦對未來狀況不太樂觀。根據其對第三季度的指引,營收將在145億元-155億元之間,較2020年同期下降約24.6%-29.4%。

實際上,伴隨著調控及行業監管帶來的不確定性考量,無論是業績、輿論或是資本市場,貝殼找房都面對著不同的“考題”。

行業周期

“第二季度,貝殼發生的最大一件事,就是創始人和永遠的榮譽董事長左暉先生的離去。貝殼失去了一位奠定我們事業和使命的創始者,居住產業失去了一位始終在探索和價值創造的引領者!

貝殼找房靈魂人物左暉的離世,一度讓市場擔憂這家中介巨頭的發展航向。

在今年Q2投資者電話會上,管理層稱,左暉的家族信托近期簽署并交付了不可撤銷的授權,將所持有公司B類股票的投票權,授權給貝殼公司的百會合伙人計劃,目前由彭永東和執行董事單一剛組成。與此同時,左暉家族、公司董事和核心管理層全部自愿將股票再鎖定一年。

縱觀整場電話會,彭永東罕見和與會投資者,進行了關于宏觀與市場環境的交流。

一場更偏向“宏觀”的交流,是如今市場風風雨雨下的縮影。

在過去一個季度,相關監管消息頻出,反壟斷和數據安全等成為主要話題。監管部門對多個行業陸續發布了一系列監管政策和指導意見,市場自然亦對貝殼找房所在的中介行業有同樣的關注。

彭永東對外傳遞積極的聲音!拔覀儾粌H收獲了來自相關主管部門對我們在房產交易行業里做出的正面貢獻的肯定,也同時進行了持續向內歸因的思考!

在他看來,貝殼找房和房住不炒政策并不違背,價格平穩增長是最好的行業發展現狀,國家對住房市場的政策從來都是穩定當頭,不希望房價劇烈波動,絕沒有希望否定整個房地產行業。

他分享了自己關于行業周期性的看法!皬倪^去十幾年的經驗來看,從季度、年度和3年為周期來看市場,會有很不一樣的解讀!

在他看來,行業每三年一個周期,房價會在這個過程中穩定有序上漲,一個城市的成熟度也在變化,比如2008年、2011年、2014年、2017年、2020年尾開始,房價出現波動,對應的抑制政策則會出臺。

他以貝殼找房總部所在的北京為例:“北京有800-900萬套存量房,每年換手率1%是交易量的低點,換手率4%是交易量的高點。每個城市都有穩定的交易量,前兩年圍繞交易量上下波動相對穩定,第三年交易量和價格大幅上漲,市場均衡被破壞,就會出現相應的政策,市場逐漸降溫,直至下一個循環!

換言之,市場并不用過度憂慮近段時間的調控政策。

業績之考

彭永東這一場分享并非沒有原因,近期,多城市升級調控,陸續出臺“上調二手房貸利率”“二手房指導價”等調控措施,二手房交易熱度和成交量有所降低。

今年2月,深圳率先發布了二手房指導價,此后成都、西安、寧波、無錫、三亞、紹興和上海等城市紛紛出臺了二手房指導價或二手房核驗政策。

從業績上看,貝殼找房二季度的業績,的確受到了二手房市場降溫的影響。

二季度,貝殼找房營收242億元,同比增長20%;凈利潤為11億元,同比下降60.7%;總交易額(GTV)達1.22萬億元,同比增長22.2%。

從業務類型劃分,期內,貝殼找房二手房房屋交易服務營收為96億元,同比增長4%;新房交易服務營收為139億元,同比增長31.9%;新興服務和其他服務營收為6.6億元,同比增長50.6%。能夠發現,貝殼找房的新房業務已遠遠超過二手房業務,且實現了更快的增長。

另外,調控措施也一定程度影響了公司毛利率。數據顯示,貝殼找房二季度毛利潤為53億元,上年同期為66億元;毛利率為22.1%,上年同期為32.5%。

財報中將毛利率下降歸因于三點:2020年毛利率較高,因為新冠導致Q1業務擠壓至Q2;2021年Q2二手房交易受市場降溫措施影響,對凈收入貢獻相對較低;2021年Q2新房交易由關聯代理及其他銷售渠道完成的比例增加。

“我們第一個季度是爆發性增長的,在第二個季度相較于去年同期明顯感受到了市場的壓力,第三個季度往往是風險較大的季度,包括下行壓力和房屋供給不足等,我們預感Q3會有下降,但是我們在Q4會恢復依靠我們較強的流動性!

根據貝殼找房的指引,第三季度營收在145億元-155億元之間,較2020年同期下降約24.6%-29.4%。

管理層坦承:“二季度單一城市(深圳)成交量下降,三季度業績指引下降,原因是各主要城市(包括上海、廣州、東莞等)的超預期調控政策都發生在6月中下旬,預計會對3季度成交量有比較明顯的影響!

據其判斷,下半年二手房市場將持續承壓,新房市場在4季度將有回升,全年的業績因此也會受到一定影響,但依然保持高速增長。

一位投資者分析,貝殼找房基本面并未發生變化,仍具備行業較強的競爭優勢,業績下滑是監管增強所帶來的影響。

在彭永東看來,今年初各地陸續出臺一系列以穩地價、穩房價、穩預期為目標的調控措施,各城市房價過快上漲得到了有效抑制,多個城市的二手房市場開始出現降溫,市場相應進入又一個量價調整時期,也表示著公司進入更加穩步增長的階段。

值得關注的是,貝殼正在延伸圍繞“家”的服務鏈,目前至少包括家裝、家居、家服三大業務,分別在北京、成都、上海落地。

二季度,貝殼自營被窩家裝在北京完成單量同比增長十倍以上,Home SaaS系統實現銷售(CRM)、BIM設計、交付、供應鏈、中臺管理等五大模塊落地。

貝殼找房顯然將家裝作為下一個發展重點,并加大在該領域的投資。

7月6日,貝殼找房宣布與圣都家裝達成協議,將收購圣都100%的股權,總對價不超過人民幣80億元。該公司于2002年成立,主營業務是為消費者提供整裝模式的家庭裝修服務。目前,該公司已發展成為華東區域頭部家裝公司,業務覆蓋全國7省/直轄市。

市場風雨

事實上,上半年,貝殼找房遇到了種種挑戰,靈魂人物左暉的離世、地產政策調控、中概股關注等等的影響之外,其股價一路下行。

2020年8月13日,首日上市的貝殼找房便受到資本市場追捧,當日在發行價20美元/ADS的基礎上大漲87.2%,總市值達422億美元。

在這之后,貝殼找房股價起起伏伏,數次逼近80美元/ADS的高點,市值一度突破900億美元,超萬科、保利、綠地等房企總和。

不過,受到近期市場環境帶來的情緒影響,近期貝殼找房股價已達至歷史底部。

美東時間8月6日盤中,貝殼股價最低跌至17.95美元/ADS,跌破發行價。8月12日消息,摩根大通將貝殼評級從跑贏大市下調至中性,目標價從86美元下調至24美元。

而關于貝殼及中介行業的討論更是市場焦點,投資者會上,CFO徐濤接連“辟謠”。

觀點地產新媒體了解到,近期,一張關于調整中介費的傳言截圖在網上傳播,圖上顯示“最新指示:房產交易的中介費不得超過當地社平工資的3倍”。也就是說,房產中介的傭金將被大幅調低。

市場風聲鶴唳,隨后即便鏈家、我愛我家、中原地產等大型房產中介公司都稱“并未收到相關通知”,但依舊引起了恐慌情緒。

投資者會上,徐濤回應稱,這則具有煽動性的消息為假新聞,謠言源頭來自一家上海的中介。同時,貝殼也與住建部進行溝通和求證,住建部明確回應目前才知道這樣的信息。

不過,管理層也注意到,市場的確出現租客抱怨傭金率高的問題。但其認為,傭金率反映服務質量、效率,貝殼會不斷加強對員工能力的培養。?

而貝殼找房受到的爭議遠不止這一項。

作為行業龍頭,貝殼找房還面臨著市場關于其“壟斷”的質疑。58同城CEO姚勁波曾實名舉報,貝殼通過利益的不同分配方式,強制讓房企進行“二選一”,以獲得獨家房源進行壟斷,并呼吁國家反壟斷按照4%的標準罰款貝殼40億元。

隨后,外媒報道“中國市場監管總局已對貝殼找房啟動反壟斷調查”,該消息導致當日貝殼美股盤前股價下跌9%,貝殼找房緊急辟謠。

徐濤再次否認這一消息:“我們相信政府會理解貝殼的模式,關于反壟斷法,關于我們壟斷的言論是假的,貝殼沒有做過任何關于壟斷的行為,會尊重相關法律法規!彼Q,目前,公司未接受任何與反壟斷問題相關的正式檢查。

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